Пять главных тенденций рынка элитных коттеджей в 2018 году

В 2018 году на загородном рынке элитного жилья Московского региона вновь появились малые застройщики, усилилось влияние региональных покупателей, нарушилась традиционная сезонность спроса, а также почти исчезли скидки. Эксперты «Метриум» рассказали об этих и других основных тенденциях уходящего года на элитном рынке загородной недвижимости.  Возвращение малых застройщиковВ 2018 году на рынок коттеджей Московского региона вернулись малые застройщики, которые ведут строительство в небольших масштабах. Они возводят (реконструируют, ремонтируют) для последующей продажи одновременно от 1 до 6 коттеджей. Такая схема строительства была распространена до 2014 года. В период последовавшего затем кризиса спрос сократился, и на рынке практиковались значительные дисконты (достигавшие 50% от стоимости дома), что сделало нерентабельным бизнес-модель мелкомасштабного инвестиционного строительства. В связи с этим в 2015-2017 гг. большинство малых застройщиков оставили эту нишу. Однако были и те, кто рискнул продолжить деятельность в кризисных условиях и не прогадал.«Оставшиеся на загородном рынке малые девелоперы в посткризисные годы смогли удовлетворить спрос на новые дома, в то время как рынок был затоварен старыми и неликвидными объектами, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Они продолжили строительство в ограниченных масштабах и, по сути, аккумулировали спрос тех клиентов, которые в это время пришли на рынок в поисках новых домовладений с отделкой, актуальным дизайном и продвинутым техническим оснащением. Наблюдая такую тенденцию, малые девелоперы начали наращивать свою активность. По нашим оценкам, доходность их проектов достигала 30-40%. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году такие игроки будут и дальше наращивать предложение своих продуктов».По подсчетам экспертов «Метриум», на данный момент на загородном рынке работает порядка 10 малых «игроков». Как правило, они предлагают клиентам домовладения в разных сегментах:
можно встретить объекты как за $2-3 млн, так и от $10 млн. Преображение портрета покупателяВ 2018 году стремительно менялся потрет покупателя элитной загородной недвижимости Московского региона. Аналитики «Метриум» отмечают две основные тенденции:
расширение географии происхождения клиентов, а также рост разнообразия их профессиональных занятий.В уходящем году доля региональных клиентов достигла 26%. Чаще всего обращения поступали от жителей следующих городов:
Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж, Ростов-на-Дону, Брянск, Самара, Волгоград, Уфа, Саранск, Красноярск.Кроме того, эксперты «Метриум» отметили увеличение числа покупателей, чьи профессиональные интересы лежат в области сельского хозяйства, агропромышленного комплекса, а также интернет технологий. На таких клиентов пришлось порядка 32% запросов на поиск загородного элитного жилья в Московском регионе. Нарушение сезонности спросаВ 2018 году эксперты по загородному рынку недвижимости «Метриум» отметили изменения в традиционных периодах подъема и спада активности покупателей. Если в предыдущие годы четко выделялись две волны повышенного числа обращений (весна и осень), то в 2018 году все изменилось.Во-первых, активность клиентов начала быстро расти еще до наступления весны, в феврале, хотя обычно в этот месяц потенциальные покупатели неохотно ездят на просмотры.Во-вторых, после весенней волны активности не наступил летний спад, как в предыдущие годы. Обычно он был связан с сезоном отпусков, что отражалось на уменьшении числа обращений с мая по август. В 2018 году во все летние месяцы и в сентябре активность покупателей оставалась на высоком уровне.В-третьих, резко снизилось число обращений в октябре и ноябре, хотя в прошлые годы именно в эти месяцы фиксировалось наибольшее число звонков, заявок и просмотров.«Природа этих изменений до конца не ясна, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Возможно, это связано с тем, что обеспеченные люди все чаще организуют дополнительный семейный отдых осенью, в период похолодания и школьных каникул. Это вполне может сказаться на их активности в октябре-ноябре.».Тем не менее эксперты «Метриум» отмечают, что суммарное число обращений постепенно возрастает, несмотря на изменение сезонности. За 10 месяцев 2018 года в офисы продаж поступило 2,3 тыс. звонков, что на 10% больше, чем за весь 2017 год. Локальный рост ценВ 2018 году на рынке загородной недвижимости продолжилась стагнация цен. По данным аналитиков «Метриум» за три квартала средняя стоимость квадратного метра в загородных домовладениях московского региона на наиболее популярных направлениях выросла только на 4%.Однако в отдельных локациях был отмечен резкий рост цен на коттеджи и земельные участки. По наблюдениям экспертов «Метриум», этому предшествовало появление поблизости новых объектов инфраструктуры. Так, в коттеджном поселке «Раздоры» рост средней стоимости сотки на 45% совпал по времени со строительством школы по соседству. Если в прошлом году земля здесь стоила $55 тыс. за сотку, то в 2018 году она возросла до $80 тыс. за сотку.Похожая скачкообразная динамика цен наблюдается везде, где развивается инфраструктура:
социальная, транспортная и коммерческая. В связи со строительством дорог в Московской области и Новой Москве в уходящем году локальный рост цен наблюдался также на многих направлениях загородного рынка новостроек. Исчезновение скидокПо подсчетам экспертов «Метриум», в 2018 году на 28% сократилось количество коттеджей, владельцы которых были готовы давать скидки. Снизился и средний размер дисконта. В ценовом диапазоне свыше 100 млн рублей этот показатель сократился с 20% до 15%, а в диапазоне от 60 млн до 100 млн рублей – с 15% до 10%.Причем, как отмечают эксперты «Метриум», собственники ликвидных домовладений (новостройки или вторичные дома с актуальным ремонтом и обновленными коммуникациями) часто вовсе отказываются от торга. При этом к сокращению среднего размера скидки также привело постепенное снятие с продажи наименее привлекательных и дорогостоящих объектов, чьи владельцы были готовы предоставлять повышенные дисконты.«Основная причина изменений дисконтной политики на загородном рынке элитных коттеджей – это дефицит ликвидных продуктов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Дело в том, что рынок затоварен морально и технически устаревшими домами, которые не отвечают требованиям покупателей и при этом стоят дорого. По нашим оценкам, такие коттеджи образуют порядка 80% предложения. Одновременно в ограниченном количестве появляются новые дома с качественной отделкой, современной меблировкой и техникой, актуальной архитектурой. Их появление сразу влияет на рынок в целом, вынуждая собственников неликвида либо резко «обрушивать» цены на свои объекты (что позволяет найти покупателя), либо сдавать дома в долгосрочную аренду, либо подвергать старое жилище глубокой реновации. Соответственно, средний уровень скидок при этом падает, что, впрочем, не мешает росту спроса.В уходящем году были зафиксированы очень крупные сделки. Было продано не менее шести объектов стоимостью свыше $10 млн. В целом мы отметили увеличение площади продаваемых домовладений. Если в 2017 году больше половины сделок заключались с домами площадью от 450 кв. м до 550 кв. м, то в этом году верхняя граница достигла 700 кв.м. Это свидетельствует о возвращении на рынок клиентов с солидными бюджетами (от 60 млн рублей). Такие покупатели не рассматривают неликвид, но готовы платить солидные суммы за новые объекты от малых девелоперов. Полагаю, в будущем году именно они поспособствуют дальнейшему восстановлению рынка». 

21.12.18
Источник: http://www.bpn.ru

Читайте также: